| |
Jogi fórum (ügyvédi szolgáltatás magyar és orosz nyelven)
 | |
| 1. |
| Idő: |
2010.04.14 08:47:45 |
| Kérdés: |
Tisztelt Ügyvédúr!
Már rég nem látok friss válaszokat Önöktől! Mi történt? Kérdésem az, hogy egy zártkertben a közvetlen szomszédomtól megvettem a telke hátsó üres részét. Két tanúval ellátva írtunk egy szerződést, amiben a vételárat kifizettem és aznap a telket közösen lekerítettük és birtokba vettem, nincs ügyvédileg ellenjegyezve. Ez a szerződés teljes körű, /ügyvédnél dolgoztam/ Nem tudtuk átíratni, mert időközben a szomszéd meglopott több ízben is, megromlott a viszony, és ennek több mint 3 éve, közben a lekerített részt a mai napig használtam. Na Ő váratlatlanul meghalt, lányai nem ismerik el a szerződésünket, brutálisan szétrombolták az általam emelt kerítést, én bírósághoz fordúltam, Ők közben eladták a birtokot az én részemmel együtt, a telekkönyvnél a hagyaték után még nem vezették át a nevükre az ingatlant, a kikért papíron még nem szerepelt az ellenjegyzés, /előre kikérték a telekk.iratot,l hónapig érvényes/ és gyorsan eladták. Ezzel becsapták a vevőjüket is, aki szintén bírósághoz fordul ellenük, ha én megnyerem a pert Még 1 hónap mulva lesz a tárgyalás, mire számíthatok? Ők azt mondták, soha nem lesz az enyém amit már megvettem, kifizettem és 3 éve birtokba vettem.! Önök szerint? Ál kifogásokat emelnek: pl. hamisítottam az aláírást, apjuk nem volt beszámítható, áron alul vettem, nem fizettem ki stb.Meg is fenyegettek. A két tanúm meg van, akik aláírtak, sőt többen is alá tudják támasztani az én érveimet. Kérem válaszoljon!! Nagyon idegesít ez az egész ügy. Izgatottan várom válaszát. Köszönettel: Maris |
| Válasz: |
Kedves Kérdező,
először is láthatni kell a szerződést, amit íratk, hogy az hogyan van szövegezve. A telek hátsó részét ugyanis úgy lehet megvenni, hogy vesz egy tulajdoni hányadot, és késöbb kér egy telekmegosztást, ha az építésügyi szempontból lehetséges. Ha nem így csinálta, akkor kétesélyes a dolog: lehet, hogy kötött egy érvénytelen adásvételi szerződést, és akkor visszakérheti a vételárat, de az is lehet, hogy bizonyos négyzetméter megvásárlását a bíróság úgy minősíti, hogy tulajdoni hányadot vett.Az is hiba, hogy nem vezette át ezt az ingatlan-nyilvántartáson, mivel ebben az estben a tulajodni helyzetről tájékozódó külső személyeknek az derül ki, hogy az eladó az egész ingatlannak a tulajdonosa, és igazából ön tehet arról, hogy a helyzetet nem tisztázta.
Az biztos, hogy önmagában az, hogy a szerződés ügyvéd által ellenjegyezve nincs, nem akadálya a tulajdonjog átvezetésének, mivel megfelelő alakiságű okirat ki nem adása esetén a bíróság ítélete alapján bejegyzhető a tulajdonjog az adott ingatlan bizonyos tulajdoni hányadára. Itt az a kérdés, hogy mi volt a tartalma az adásvételnek: mennyire hozható ki az ügybvől, hogy önök tulajodni hányadra szerződtek. Ha a szertződés érvénytelen, nem marad kompenzáció nélkül, hoszen visszakárheti a pénzt és kamatait, ha azonban érvényes, akkor a tulajodnjogát kell bejegyzetetni az ingatlan-nyilvántartásba.
Az, hogy a jóhiszemű vevők szerezhettek e tulajdont az egész ingatlanon, számos kérdéstől függ: így attól, hogy érvényes szerződést kötött e, a vevők ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett örökösktől szereztek, és mikor jegyzezték be a vevők tulajdonjogát. A leírtak alapján nem tartom kizártnak, hogy a törlési per a vevőkkel szemben még megindítható, ha az ön adásvételi szerződése érvényes. Az eladók ugyanis nem adhatnak el nagyobb tulajdoni hányadot, mint amikkel ők rendelkeznek, más személy tulajdoni hányadának átruházására vonatkozó szerződés érvénytelen. Javaslot az is, hogy a tulajdon per megindítását kérje feljegyzetetni a z ingatlan tulajdoni lapjára, azaz kérjen perfeljegyzést a bíróságtól.
És végezetül: minden adásvétel kezelhető, ha azt szakszerűen végzik. Aki nem ért a szerződés írásához, az keressen hozzá értő szakembert, hogy elkerülje azokat a szarvashibákat, és későbbi bonyodalmakat, amiket ön elkövetett ebben az ügyben. Ez annak is javasolt, aki ügyvédnél dolgozott. Így sokkal nehezebb lesz kihozni azt az eredményt, amit a szerződéskötéskor minden nehézség nélkül el lehetett volna érni.
Tisztelettel:
Dr. Sz.A.
|
|
| 2. |
| Idő: |
2008.04.04 15:35:29 |
| Kérdés: |
Tisztelt Ügyvéd Úr!
A következő kérdésben szeretném a tanácsát kérni.
Egy új építésű ingatlan vásárlásával kapcsolatban, a napokban aláírtam egy előszerződést. A regisztrációs díjat befizettem, az előszerződésben aláírt foglalót még nem utaltam át.
Ingatlan adásvételi előszerződésben ez áll:
A szerződő felek rögzítik, hogy a Vevő jelen adásvételi előszerződés aláírásával megfizeti a vételár 10%-át, vagyis azaz … forintot foglaló jogcímén az Eladónak az … Bank Rt-nél vezetett … számú bankszámlájára.
A szerződő felek a foglaló jogi tartalmával tisztában vannak, és tudomással bírnak arról, hogy a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A kérésem a következő ezzel kapcsolatban
Az elmúlt napokban olyan változások következtek be a személyes életemben, amely során sajnos a vásárlástól el kell állnom. Szeretnék a lakásvásárlástól hivatalosan is visszalépni. Nem szeretném befizetni a foglalót, mivel úgy gondolom, hogy csak a pénz befizetése után válik a foglaló jogilag értelmezhetővé, azaz foglaló csak akkor foglaló, ha szerződéskötéssel egyidejűleg vagy aznap banki átutalással már befizetésre is került. Ellenkező esetben csak előlegről beszélhetünk, ami a szerződés megszűnésével visszajár. A végleges adásvételi szerződés megkötéséig még több hónap áll rendelkezésre.
Kérdezem, hogy milyen módón léphetek vissza az ingatlan megvásárlásától úgy, hogy az Eladó ne követelhesse a foglalót?
Segítségét előre is köszönöm. |
| Válasz: |
Kedves Uram,
egyetértek Önnel a foglalót illetően, azaz foglaló csak az, amit a szerződés megkötésekor, annak jeléül foglalóként átadnak. Miután erre nem került sor, ezért a foglalóként fizetni vállalt összeg valójában előleg vagy vételár részlet.
A szerződéstől úgy szabadulhat, hogy írásban eláll attól. Az elállás okát érdemes lehet átgondolni annak érdekében hogy a befizetett regisztrációs díjat is visszakérhesse. Az előszerződéstől való szabadulás másik módja, ha nem következik be a végleges szerződés megkötésére előírt feltétel. Ez a körülményektől függően automatikusan is megszüntetheti a szerződést, de elképzelhető az is, külön elálló nyilatkozatra van szükség a szerződés megszűnéséhez.
Amennyiben az elállással kapcsolatban további kérdése lenne, kérem, keresse meg irodánkat.
Tisztelettel:
Dr. Szajbert Attila ügyvéd |
|
| 3. |
| Idő: |
2008.02.04 20:52:11 |
| Kérdés: |
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Tavaly vásároltam egy építési telket és így megszereztem a tulajdonjogot, viszont az adásvételi szerződésben van ilyen bekezdés:
1.) Az adásvétel tárgya
1.1 Jelen adásvételi szerződés alapján az Eladó eladja, a Vevők megvásárolják a Miskolc xxxxx hrsz-ú beépítetlen terület megjelölésű, 820 m2 alapterületű ingatlant, oly módon, hogy a vevők a fenti hányadok szerint szereznek tulajdonjogot.
1.2 A felek rögzítik, hogy az ingatlanon 2 lakásos társasház – épül a kizárólagosan XY Kft. kivitelezésében.
A kérdésem az hogy én köteles vagyok-e kizárólagosan az XY kft-vel építtetni erre a telekre ingatlant, vagy választhatok más építtetőt is?
A telket nem az XY kft-től vásároltam.
Véleményem szerint ez a kikötés nem részeleme egy telek adásvételi szerződésnek, mellesleg a szerződésben máshol nem is szerepel az XY kft, semmilyen minőségben.
Így az se hogy milyen társasházat milyen módon mekkorát, mekkora összegért stb, építene.
Illetve én az XY kft-vel semmilyen szerződést nem kötöttem.
Köszönöm válaszát:
Kalmár Johanna |
| Válasz: |
Kedves Hölgyem!
Az eset körülményeitől függ, hogy fennáll -e az építtetési kötelezettéség az ügylettel kapcsolatban, azonban az Ön által leírtak alapján véleményem szerint Ön erre nem kötelezhető. Szerződés ugyanis a telek megvásárlásával egyuidejűleg Ön és a vállalkozó között nem jöhetett létre, hiszem a telek adásvételi szerződést a vállakozó nem írta alá, és nem látok olyan megegyezést sem, ami meghatározná, hogy pontosan milyen házat, és mennyiért kellene megépíteni. Az pedi, hogy mi az elérendő eredmény, és mennyiért vállalja a vállakozó - lényeges eleme a szerződésnek, amelyben meg kell állapodni ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön.
Ugyanakkor feltehetően az eladó nem "csak úgy" adta el Önnek a telket, hanem az volt a szándéka, hogy Ön az ő érdekeltségi körébe tartozó céggel építtessen. Amennyiben ez a köröülmény lényeges befolyással bírt pl a telek vételárára, vagy az eladó szerződési akaratára, úgy az eladót megilletheti - megintcsak a körölmények függvényében - az elallás joga a telek adásvételi szerződéstől, vagy a szerződés megtámadásának a joga pl. tévedés jogcímén.
Tisztelettel:
Tisztelettel:
DR. Szajbert Attila ügyvéd |
|
| 4. |
| Idő: |
2007.10.29 10:16:39 |
| Kérdés: |
tisztelt ügyvédúr!2002ben örököltem az apukámtól egy kis lakást,ahova az év decemberében költöztünk anyukámmal és akkor 3éves lányommal.rámásfél évre villanyora ellenörzés történt,ahol is találtak az orában egy müanyag szalagot ami megállitott a v lassitotta az orát tehát áramlopást állapitottak meg,leszedték,és a jegyzökönyvet anyukámmal aláiratták(csak ö volt otthon)utánna kijött egy levél h 200000ft büntetést állapitottak meg,amit én nem fogattam el hisz nem én csináltam,csináltattam ezt,.majd egy tárgyalásra hivtak be,ahol nem éen hanem egy joismerösöm vett részt a nevembe de kötötték az ebet a karohoz,tehát maratt a 200000es követelés.azota semmi.bár3éve eladtam a lakást és csepelre költöztünk,de nem jött semmi levél tölük.kérdésem a következö:mire számithatok ön szerink?kérem segitse mert ha eszembe jut ez a dolog,nagyon ideges vagyok.elöre is köszönöm:mocsi |
| Válasz: |
Kedves Mónika!
Ha ítéletben állapítoták meg a fizetési kötelezettséget, és az jogerőre melekedett, akkor a jogosult elvileg végrehajtási eljárást indíthat a kötelezett ellen. Ebben a helyzetben a következő lehetőslégeket érdemes mérlegelni:
1. Ön nem tesz semmit - és az ítélet jogerőre emelkedése után 5 évvel elévül a jogosult végrehajtáshoz való joga. Ennek az a veszélye, hogy ha a negyedik év végén kér végrehajtást a jogosult, akkor az addig összejött kamatok is növelhetik a tartozást.
2. Ön kezdeményezt megállapodást az ELMŰ-vel is, amelyben pl. a kamatok elengedése fejében részletekben kifizeti a tartozást. Ez egy előre meneküléses taktika.
3. Ha az ELMŰ nem ad kedvezményt, lehetősége van arra, hogy a bíróságtól kérjen részletfizetési kedvezményt abban a kivételes eseben is, ha az ítélet már jogerős.
Ami az ügy érdemét érinti: részletes tényállás ismerete nélkül elég nehéz bármit is mondani, de általánosságban kijelenthető, hogy ha van jogerős ítélet az ügyben, akkor az ellen érdemben csak perújítással lehet fellépni többek között olyan új tényeket állítva, amelyet a bíróság az alapeljárásban nem önnek felróható okból nem bírált le, de ha elbírálta volna, akkor feltejetően kedvezőbb ítélet születik. Fontos tehát, hogy a perújítás nem arra való, hogy most tegyem meg, mondjam el azt, amit már az elején is megtehettem, elmondhattam volna, hanem inkább olyan új tényekre kell gondolni, amik utóbb váltak ismertté. Véleményem szerint ilyet találni - általában - nehéz.
Összegezve: ha nyugodtan akar aludni, rendezze a tartozást, akár részletekben is. Az Ön esetében véleményem szerint az sem lehet kimentő ok, hogy az óra manipulása nem Ön ideje alatt, hanem az édesapja ideje alatt keletkezett, mivel Ön a lakást örökölte, és örökösként a tartozásokért is felelni kell. De ha a tartozást és a lakás értékét viszonyítom egymáshoz, az egyenleg feltehetően pozitív lesz.
Tisztelettel:
Szajbert Attila ügyvéd
|
|
| 5. |
| Idő: |
2007.10.18 10:10:07 |
| Kérdés: |
Tisztelt Ügyvéd úr!
A következőkben szeretném a segítségét kérni: egy családi ház eladásáról van szó, melynek 4 tulajdonosa van. Az ingatlant eladását több helyen hirdettük, többek között ingatlanirodán keresztül, de az ingatlanon is kint volt az elérhetőségünk. Az ingatlanra van vevő, akivel megtörtént az adás-vételi szerződés aláírása és foglaló kifizetése. Vevőnk a megkötött szerződés után tájékoztatott minket, hogy járt az ingatlanirodában (regisztrálták), ahol megkapta a címünket, de a továbbiakban nem tudtak vele foglalkozni és a vevőnk az ingatlannál talált elérhetőségen ért el minket.
a kérdésem lenne, hogy mivel nem kizárólagos megbízási szerződést kötöttünk az ingatlanirodával jár-e nekik a közvetítői díj, illetve, hogy mit jelent a sikeres közvetítés? a vevő bankjának az értékbecslése is megtörtént, de valószínű, hogy a kért hitelt sem fogja megkapni a ingatlanra, azaz talán vissza is mondhatja az ingatlan megvásárlását.
Segítségét megköszönve,
tisztelettel: E.Erika
|
| Válasz: |
Kedves Erika,
Szétválasztanám a közvetítői díj fizetésének kérdését, és az adásvételi szerződés további sorsát.
1. Az adásvételnél az a kérdés, hgy a foglalóval kapcsolatos rendelkezéseket hogyan fogalmazták meg a szerződésben, ugyanis ha a vételárat a vevő nem tudja előteremteni, akkor miatta hiúsul meg a szerződés, és emiatt a foglaló fizetési kötelezettség általában fennáll, kivéve ha eltérően állapodtak meg (ez a szerződés rendelkezéseitől és értelmezésétől függ).
2. A közvetítői díjra akkor tarhat igényt a közvetítő iroda, ha van Önökkel érvényes szerződése, a vevőt ő közvetítte, és a közvetítés eredményeképpen az adásvételi szerződés létrejött. Ez utóbbi esetünkben megvalósult, hiszen Önök a szerződést megkötötték. A díjfizetést nem zárja ki az, hogy utóbb a szerződés meghiúsult, hiszen a közvetítő a szerződés összehozásában segít, nem a feleken múlik a megkötött szerződés teljesítése.
Abból kiindulva, hogy a megbízás nem volt kizárólagos, és hogy az iroda a cím kiadásán kívül más szolgáltatást nem nyújtott, meg kell vizsgálni, hogy mennyiben teljesült a szerződés, és a szerződés szerint miben áll a teljesítés (pl. csak cím kiadásában, vagy a vevők odavitelében, az ingatlan helyszíni ajánlásában, előnyeinek, hátrányainak a bemutatásában stb). Ehhez képest elképzelhetőnek tartom, hogy az iroda nem tarthat igényt díjazásra, ha nem bizonyítja a megfelelő teljesítést, vagy részteljesítés esetén csak a díj egy részére tarthat igényt (díj leszállítás), vagy önök a díj aránytalanul magas voltára hivatkozva támadhatják meg a közvetítői szerződés szolgáltatás és az ellenszolgáltatás aránytalanságára hivatkozva, vagy az iroda az egész díjat követelheti a körülményektől függően.
Az ügy tehát a körülményektől és a helyzet kezelésétől függően többféle eredménnyel végzőhet, mind az ingatlanközvetítő, mind a vevője felé. Irodánk segítséget tid nyújtani mind a helyzet értékelésében, a stratégia kialakításában, a közvetítővel való peres/perenkívüli tárgyalás során. Amennyiben segítségünket szeretné igénybe venni, kérem érdeklődjön e-mailben díjainkról, vagy nézze meg a személyes tanácsadással kapcsolatos szolgáltatásunk leírását a honlapon.
Tisztelettel:
Dr Szajbert Attila ügyvéd
|
|
|
|
|
 |
|
