| |
Jogi fórum (ügyvédi szolgáltatás magyar és orosz nyelven)
 | |
| 1. |
| Idő: |
2007.11.05 09:42:21 |
| Kérdés: |
Tisztelt ügyvéd úr!
A következőben szeretném a tanácsát kérni:
van egy kis régi típusú kertes házam, amit ugyanilyen értékű lakótelepi lakásra szeretném elcserélni (tehát pénz ráfizetés nélkül), vagy eladni.
(A házat nagymamám vette kb 3 éve, de az én nevemen volt, ő a haszonélvező volt. A mamám úgy 1 éve halt meg, akkor lett az enyém. Az örökösödési illeték ki lett fizetve.)
A kérdéseim a követkzők:
1. ilyen típusú cserénél mire kell odafigyelnem? (hogy ne járjak pórul)
2. ha létrejön a csere, akkor kell-e valamit fizetnem? ha igen, akkor mit és mennyit?
(itt megjegyezném, bár nem tudom számít-e, hogy munkanélküli vagyok, de pénzt már kapok, és semmilyet egyéb segélyt sem - most szüleimnél lakom)
3. ha eladom, akkor mit és mennyit kell fizetnem?
4. cserénél vagy eladásnál számít-e hogy annakidején mennyiért vettük a házat és hogy most mennyiért akarom eladni, illetve cserélni? (mert egész olcsón vettük, és azóta lett rá költve, újítva, stb, és most többet ér)
|
| Válasz: |
Tisztelt ügyvéd úr!
A következőben szeretném a tanácsát kérni:
- van egy kis régi típusú kertes házam, amit ugyanilyen értékű lakótelepi lakásra szeretném elcserélni (tehát pénz ráfizetés nélkül), vagy eladni.
- (A házat nagymamám vette kb 3 éve, de az én nevemen volt, ő a haszonélvező volt. A mamám úgy 1 éve halt meg, akkor lett az enyém. Az örökösödési illeték ki lett fizetve.)
A kérdéseim a következők:
1. ilyen típusú cserénél mire kell odafigyelnem? (hogy ne járjak pórul)
2. ha létrejön a csere, akkor kell-e valamit fizetnem? ha igen, akkor mit és mennyit?
(itt megjegyezném, bár nem tudom számít-e, hogy munkanélküli vagyok, de pénzt már kapok, és semmilyet egyéb segélyt sem - most szüleimnél lakom)
3. ha eladom, akkor mit és mennyit kell fizetnem?
4. cserénél vagy eladásnál számít-e hogy annakidején mennyiért vettük a házat és hogy most mennyiért akarom eladni, illetve cserélni? (mert egész olcsón vettük, és azóta lett rá költve, újítva, stb, és most többet ér)
Kedves Zsuzsa!
Véleményem szerint először azt kell tisztázni, hogy a tulajdonában álló kis kertes ház „lakóház” ként szerepel –e az ingatlan- nyilvántartásban, mert ha igen, akkor a lakóház eladásához, cseréjéhez mind az illeték, mind az esetleges jövedelemadó szempontjából kedvezőbb szabályok kapcsolódnak. Miután valószínű, hogy „lakóház, udvar” megjelölésű ingatlanról van szó (ez a tulajdoni lapból derül ki), ezért foglalkozzunk most csak ezzel a variációval. A lényeges tudnivalók az alábbiak:
1. Általában
A kis ház eladásával kapcsolatban személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség keletkezik, míg a másik lakás vásárlásával kapcsolatban u.n. visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetni. A tényleges fizetési kötelezettséget azonban számos tényező befolyásolja.
2. Szja
Ha eladja a kis házat, és az eladási ár magasabb, mint amennyiért a házat vette, és amennyit számlával igazoltan ráköltött, akkor az eladáson nyeresége keletkezik. Ez a nyereség (jövedelem) személyi jövedelemadó köteles, amelynek mértéke 25% (nem az eladási ár 25% tehát az adó, hanem „csak”a tiszta nyereség 25%-a). Ezt sem kell azonban megfizetni akkor, ha a jövedelmet lakásvásárlásra fordítja (u.n. lakásszerzési kedvezmény) abban az adóévben, amikor a jövedelmet megszerezte (pl. idén adja el és még idén vesz). Ha ez az eset áll fenn, akkor a tárgyévi adóbevallásában szerepeltetnie kell ugyan a jövedelmet, de igénybe veheti a kedvezményt is – tényleges adófizetési kötelezettsége tehát nem lesz.
Ha az eladás éve és a másik vásárlás éve nem esik egybe (pl. idén eladja, és jövőre veszi meg a másikat), akkor a tárgyévi adóbevallásában (2007-es bevallás) be kell vallani a jövedelmet, és be is kell fizetni utána az adót, viszont a vásárlás után ezt a befizetett adót visszaigényelheti. A lényeges különbség tehát az, hogy az adót be kellett fizetni, csak vissza lehet igényelni.
A legkedvezőbb ezért az, ha adott éven belül vesz és elad, mert akkor nincs adófizetési kötelezettsége.
3. Illeték
Illetéket a vásárlás után kell fizetni. Az illeték alapját – 1 éven belüli eladás-vétel esetén - azonban az eladott és a vett lakás különbözete képezi, azaz ha ön 5M Ft-ért ad el, és 7 M Ft-ért vesz egy másik lakást, akkor lényegében csak 2M-tal nagyobb vagyont szerzett, ezért az illeték alapja 2M Ft lesz. Ugyanez vonatkozik a cserére is: ha az értékek megegyeznek, nincs többletszerzés, nincs illetékfizetés, ha a szerzett érték magasabb: a különbözet után kell az illetéket megfizetni.
Az illeték mértéke (lakás, lakóház) esetén 4MFt illetékalap után 2%, a M Ft feletti részre pedig 6%. Ha pl. Ön 5M kis házát eladja, és vesz egy 10FT lakást, akkor az illeték alapja 5M lesz (10-5m), amiből 4M Ft illetékalapra 80eFt az illeték (2%), 1M Ft-ra edig 60.000,-Ft (6%), összesen tehát 140e Ft illetéket kell fizetni.
Fontos azonban, hogy ezek a szabályok csak lakásszerzési célú illetékekre vonatkoznak, mint esetünkben is
A fizetendő illetékre fizetési haladékot vagy részletfizetési kedvezményt is kérhet annak igazolásával, hogy a fizetési nehézsége átmeneti jellegű, és az egyösszegű fizetés aránytalan megterhelést jelentene Önnek. Általában 12 havi részletre meg is adják a részletfizetést. A részletfizetés iránti eljárásban lehet szerepe annak, hogy Ön munkanélküli.
.
4. Az adásvétel/csere
Bármelyik ügyletet is választja, a tulajdonjog bejegyzéséhez földhivatali eljárásra lesz szükség, a bejegyzéshez ügyvéd által ellenjegyzett okirat (adásvételi szerződés vagy csere szerződés) szükséges (vagy közjegyzői okirat). Az ügyvéd tehát részese lesz az ügyletnek, és neki lesz a feladata az, hogy a konkrét szerződést úgy szerkessze meg, hogy az mindkét fél szándékának, és a jogszabályoknak megfeleljen. Az ügyvéd feladata az is, hogy választ (tájékoztatást) adjon az ügylettel kapcsolatos valamennyi kérdésére, ideértve az adóval és az illeték fizetéssel kapcsolatos kérdéseket is. Önnek joga van ahhoz maga válasszon ügyvédet, akkor is, ha másik félnek is van ügyvéde, de választhatnak közösen is, vagy elfogadhatja a másik fél által ajánlott ügyvédet is. Általában a vevő szokott ügyvédet választani, és ő fizeti az ügyvédi díjat is, de persze a felek eltérően is megállapodhatnak. Bár tapasztalatom szerint minden kolléga igyekszik a legjobb tudása szerint végezni a dolgát, az ügyvédi megbízás azonban bizalmon alapul, ezért javaslom, hogy vevőként Ön válasszon ügyvédet, eladóként pedig – ha valami miatt szükségét érzi – konzultáljon egy Ön által választott szakemberrel. Irodánk mindkét variáció setén örömmel segít Önnek.
|
|
|
|
|
 |
|
